Woningcorporaties negatief in het nieuws

Door incidenten bij woningcorporaties staat onze hele branche de laatste tijd negatief in het nieuws. Denk aan de financiële situatie bij Vestia en daaraan gekoppeld de roep om een parlementaire enquête over het stelsel van woningcorporaties. Of de huurverhoging van 5 procent boven de inflatie voor mensen met een hoger inkomen. In dit stuk geven wij onze visie op die zaken en vertellen we hoe die bij ons zijn geregeld. 

Huurbeleid: liever anders
De overheid bepaalt al enkele jaren dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag zijn dan de inflatie. Doordat er ook woningen zijn die een lagere of geen huurverhoging krijgen (bijvoorbeeld sloopwoningen) kunnen corporaties met de jaarlijkse huurverhoging de inflatie niet dekken. Woonwaard lost dat probleem op door sommige huurwoningen die vrijkomen in huur te verhogen voor de nieuwe huurder. Zo komen we iets boven de inflatie uit.

Woonwaard zou het liefst zien dat de jaarlijkse huurverhoging op corporatieniveau  de  inflatie plus 1% mocht zijn. Dan ontstaat er meer ruimte voor huurbeleid per complex te maken. Bovendien levert die 1% boven inflatie wat meer financiële ruimte. Ook de Woonbond is daar voorstander van.

De regering houdt echter vast aan maximaal het inflatiepercentage per woning. De extra ruimte die ze vervolgens wel bieden, is om huurders met een inkomen boven de 43.000 euro 5% extra huurverhoging te geven. Daar willen we om financiële redenen wel gebruik van maken. We doen nu onderzoek naar hoe we deze regeling kunnen toepassen. Maar liever zien we het anders. 

Derivaten: overzichtelijke portefeuille
Vestia kwam begin dit jaar negatief in het nieuws door financiële problemen. Het gebruik van derivaten speelden daarbij een rol. Veel bedrijven en corporaties hebben derivaten. Derivaten worden gebruikt om risico's op renteontwikkelingen te beperken. Woonwaard heeft ook derivaten. Zonder deze derivaten zou de rente die Woonwaard betaalt op haar leningen hoger zijn dan nu het geval is. We hebben dus een belangrijk voordeel bij onze derivaten.

We werken met zogeheten renteswaps, dat zijn eenvoudige en overzichtelijke derivaten. Derivaten kunnen risico’s vormen als je er teveel van hebt en als je complexe derivaten gebruikt. Woonwaard heeft een heel inzichtelijke derivatenportefeuille en houdt daarbij de vinger aan de pols.

Nu de rente historisch laag staat, is de marktwaarde van onze derivatenportefeuille negatief. We hebben dan ook geld moeten storten als extra zekerheid aan de banken. Dat geld zijn we niet kwijt, het blijft van ons. Zolang de rente laag blijft, houdt de bank het als ‘garantie’ en kunnen we er niet bij om het elders aan uit te geven. We hebben ook al weer geld terug ontvangen, omdat de rente iets ging stijgen.

Salaris bestuurder
Rondom de derivatenproblematiek van Vestia kwam ook het salaris van de directeur-bestuurder in het nieuws. Voor corporatiebestuurders bestaat er een salarisregeling. Afhankelijk van zwaarte van de functie (grootte corporatie, complexiteit omgeving, etc.) valt een bestuurder in een bepaalde schaal met een minimum en maximum salaris. Er is ook een mogelijkheid om een salaris met een bonussysteem af te spreken.

Bij Woonwaard heeft de directeur-bestuurder een vast salaris, zonder bonus. Hij krijgt ook geen eindjaarsuitkering en er is ook geen vertrekregeling afgesproken. Het salaris van de directeur-bestuurder past binnen de salarisregeling voor bestuurders van woningcorporaties en wordt in ieder jaarverslag van Woonwaard gepubliceerd. 

Parlementaire enquête
Naar aanleiding van incidenten bij woningcorporaties wil de Tweede Kamer een parlementaire enquête houden. Dat is vervelend, omdat incidenten dan mogelijk weer breed worden uitgemeten. Aan de andere kant kan er na de enquête ook een streep onder een periode worden gezet.  

Maar laten we vooral niet vergeten dat er in Nederland 401 corporaties zijn, waar bijna 30.000 enthousiaste medewerkers iedere dag goed werk verrichten en 2,4 miljoen mensen/gezinnen goed onderdak bieden. Van die 2,4 miljoen woningen verhuren zij 97,5% onder de huurtoeslaggrens. De gemiddelde (kale) maandhuur lag in 2011 op 422 euro. Woningcorporaties investeerden in 2011 6,85 miljard euro in nieuwbouw. We bouwden 28.600 huurwoningen, waarvan het overgrote deel met een huur onder de huurtoeslaggrens.

Download voor meer gegevens de pdf ‘Branche in beeld 2011’.